自去年3月份上海“沪九条”调控至今差不多一年有余，论调控效果来看，去年10月份的“沪六条”开始政策的效果才真正显现。如今2017年春节已过半月有余，商品住宅交易量仍然没有起色，类住宅调控似乎比去年年底更严格。至此，2017年上海楼市怎么走？未来政策及市场趋势怎么看？下面老张逐一谈谈自己的看法。

　　一、有关商品住宅政策及趋势。虽然老张对这轮楼市向来都是看空的，并且这轮调控政策及市场也确实向“空”的方向发展，但是，老张还要再补充一下，无论是历史上的哪一轮楼市调控，政府的整的都不希望市场大起大落，也就是说这次调控也不希望大跌，当然也包括未来也不希望大涨，平稳发展仍然是未来上海商品住宅市场对的基调。

　　不过，从政策面来看，调控政策仍然是从严执行的，当市场预期还没有得到实质性逆转的时候，政策面不可能出现松动。笔者预计，十九大之前，甚至2018年“两会”之前，上海楼市的调控政策难以出现“风向标”意义松动。就上海而言，我们看到本次调控区级政府在楼市调控上发挥的主导作用越来越大，成为本次调控的主体，在市场监管与“大检查”等方面直接面对市场，执行力度也相对较强，这也成为本次调控效果很快见效的原因之一。

　　从上海商品住宅存量面积来看，截止2月20日，上海存量面积虽然仅仅有733万平方米，但是市场去化速度由去年9月份之前的月均120万平方米，降低到目前的不到60万平方米，甚至更低，现在单周的平均交易量已经降低至10万平方米/周，这个量是2014年年中当时上海楼市调整期的交易量。同时，上海商品住宅的市场去化周期也由去年9月份之前的5个月左右回升到目前的11-12个月左右，笔者预计随着交易量持续走低与预售许可证加快审批，今年6月份左右上海商品住宅市场去化周期有可能回升至15个月以上，届时，从指标意义上上海已经存在去库存压力，楼市调整的预期和下行趋势会进一步强化。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从市场量价发展节奏来看，由于各级政府调控从严执行、供应端预售许可证的从严审批、部分投资客退场、开发企业推盘周期集中在4月下半月之后等因素，注定上海商品住宅市场上半年的成交表现是“量跌”的，此时，房企资金面仍然没有压力，实质性大范围降价难以出现，因此，上半年整体表现为“量跌价稳”；进入下半年，由于上半年“量跌”有了销售业绩的损失，下半年开发商必然会“保量”，因此，在“保量”及冲刺年度销售指标、资金兑付压力等驱动下，下半年市场表现特征为“以价换量”冲业绩。

　　二、有关商品住宅个人按揭信贷政策。自2015年下半年以来，信贷政策相对宽松导致上海楼市量价齐升，去年10月份调控从严执行后，上海的个人按揭政策明显从严。笔者通过部分商业银行沟通，当前上海的按揭政策表现为“规模控制+窗口指导”，房贷规模短期内不会松动，因此，信贷政策目前不会过度刺激楼市出现量价齐升，未来楼市成交情况仍然会受制于目前的个人按揭政策的从严的影响，比如通过房贷政策从严执行杜绝“假离婚”、补交社保纳税证明等形式购房，抑制投资投机等等。

　　三、有关类住宅：类住宅成为我们近期上海市场的热点，原因在于类住宅政策从严执行后，大部分项目的销售停滞，上海现有60-70个类住宅项目的开发商非常迷茫，非常关注“类住宅”的政策及市场走势。